До вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель не допускается:
а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
б) купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц:
1) для ведения товарного сельскохозяйственного производства,
2) выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также
3) земельных долей (паев), кроме передачи указанных земельных участков по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд (все другие соглашения в соответствии с Гражданским кодексом Украины запрещаются.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение указанных земельных участков и земельных долей (паев), в части их отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и паев являются ничтожными, т.е. недействительными с момента заключения.

Земли, которые могут находиться в обращении:
1) жилой и общественной застройки;
2) природно-заповедного фонда;
3) оздоровительного назначения;
4) рекреационного назначения;
5) историко-культурного назначения;
6) лесохозяйственного назначения (в пределах 5 гектаров и лишь в составе личного крестьянского хозяйства или фермерского хозяйства после вступления в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель).

Целевое назначение земельного участка указывается в документе, удостоверяющим право собственности на земельный участок.

Право собственности на земельный участок физических и юридических лиц, а также право государственной и коммунальной собственности подтверждаются государственным актом. Формы государственного акта установлены постановлением Кабмина от 2 апреля 2002 г. № 449 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком».

Документы, необходимые для подготовки договора купли-продажи земельного участка (для продавца):
1. Паспорта сторон, справки о присвоении идентификационного номера.
2. Заявление о согласии супруга (супруги) Продавца на отчуждение земельного участка, если она была приобретена в период зарегистрированного брака (оформляется нотариально). Свидетельство о регистрации брака.
3. Заявление о согласии супруга (супруги) Покупателя на покупку земельного участка (оформляется нотариально). Свидетельство о регистрации брака.
4. Государственный акт на землю.
5. Вывод о существующих ограничениях (обременениях) на использование земельного участка (по данным Государственного земельного кадастра).
6. Справка об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка (может выдаваться нотариусом).
7. Экспертная оценка земельного участка (выдается независимым экспертом).
8. Кадастровый план на земельный участок, который продается (необходим в случае, если от общей площади земли, указанной в акте на землю, отсоединяют согласно договору дарения часть земли, выдается земельным фондом.

При удостоверении сделок нотариусом в текстах сделок указываются: для физических лиц - идентификационный номер по данным Государственного реестра физических лиц - плательщиков налогов, для юридических лиц - идентификационный код по данным Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины. В подтверждение наличия идентификационного номера (кода) нотариусу подается соответствующая заверенная уполномоченным лицом справка (или выписка), фотокопия которой (го) прилагается к экземпляру сделки, который остается в делах нотариуса.

При удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданских правоотношений нотариус проверяет отсутствии (наличии) ограничений (обременений) по данным Государственного земельного кадастра. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (обременения). О установлено ограничения (обременения) и его содержание нотариус указывает в тексте договора.

Государственные акты о праве собственности на землю не остаются в делах нотариуса.

О наличии перечисленных документов делается отметка в реестре для регистрации нотариальных действий одновременно с регистрацией нотариального действия, для совершения которой требовался один из таких документов, или отметка на экземплярах сделок, на заявлениях о выдаче свидетельств о праве на наследство и свидетельств о праве собственности или на других документах, прилагаемых к нотариально оформленных документов, после чего они возвращаются лицу, которое их подала. Отметка, в которой указываются название документа, кем, когда, по каким номером и на чье имя он выдан, подписывается нотариусом.

Возможно оставления в делах нотариуса копий документов, возвращаются сторонам сделок. В таких случаях, помимо необходимых отметок, на заброшенных копиях (фотокопиях) нотариус делает надпись «С оригиналом согласно».

Документом, подтверждающим переход права собственности на земельный участок, является нотариально удостоверенный договор о купле-продаже. К договору прилагается выписка из реестра сделок с соответствующими отметками. Часто стороны договора подписывают акт приема-передачи средств по договору, предварительно указав в договоре о том, что время перехода права собственности на предмет договора является момент подписания сторонами акта приема-передачи денежных средств в размере, указанном в договоре.

Одним из видов махинаций на рынке купли-продажи земельных участков является следующий.

Продавец подписывает у нотариуса с покупателем предварительный договор купли-продажи и получает определенную сумму средств (задаток). В соответствии с условиями предварительного договора сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в случае незаключения договора в надлежащей форме в определенное время по вине продавца. Продавцу остается сумма задатка в случае незаключения договора в надлежащей форме в определенное время по вине покупателя. Для примера возьмем предварительный договор, по которому на вышеуказанных условиях до 21 января стороны должны заключить основной договор купли-продажи земельного участка. По состоянию на 18 января между сторонами не было достигнуто договоренности о встрече в нотариальной конторе и заключения основного договора. 18 января продавец направляет покупателю телеграмму о приглашении в нотариальную контору на 20 января. Покупатель получает телеграмму 22 января и автоматически пропускает встречу у нотариуса. Итак, основной договор является незаключенным по вине покупателя, и сумма задатка (а также земельный участок) остается у продавца.